國家稅務(wù)總局公告2016年第16號
國家稅務(wù)總局制定了《提供房地產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)納稅人增值稅征收管理暫行辦法》，現(xiàn)予以公布，自2016年5月1日起施行。
特此宣布。
國家稅務(wù)總局
2016年3月31日
提供房地產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)納稅人增值稅征收管理暫行辦法
第一條根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面開展?fàn)I業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅[2016]36號)和現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。
第二條本辦法適用于納稅人以經(jīng)營租賃方式取得的房地產(chǎn)出租(以下簡稱出租房地產(chǎn))。
被收購房地產(chǎn)包括以直接購買、接受捐贈、接受投資、自建、償還債務(wù)等多種形式收購的房地產(chǎn)。
本辦法不適用于提供道路交通服務(wù)的納稅人。
第三條普通納稅人出租房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定繳納增值稅:
(1)一般納稅人出租2016年4月30日前取得的房地產(chǎn)時，可選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
房地產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)當(dāng)提前向房地產(chǎn)所在地主管國家稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅，并向機(jī)構(gòu)所在地主管國家稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
房地產(chǎn)所在地與事業(yè)單位在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)向事業(yè)單位所在地主管國家稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
(2)一般納稅人出租2016年5月1日以后取得的房地產(chǎn)，按照一般計(jì)稅方法計(jì)稅。
房地產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，【/s2/】納稅人【/s2/】應(yīng)當(dāng)提前向房地產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)納稅，并向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
房地產(chǎn)所在地與事業(yè)單位在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)向事業(yè)單位所在地主管國家稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
一般納稅人出租2016年4月30日前取得的房地產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法的，適用上述規(guī)定。
第四條小規(guī)模納稅人出租房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定繳納增值稅:
(一)單位和個體工商戶出租房地產(chǎn)(不含個體工商戶出租的房屋)，按5%的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。個體工商戶出租房屋，按5%的征收率減1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。
房地產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)當(dāng)提前向房地產(chǎn)所在地主管國家稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅，并向機(jī)構(gòu)所在地主管國家稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
房地產(chǎn)所在地與事業(yè)單位在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)向事業(yè)單位所在地主管國家稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
(二)出租房地產(chǎn)(不含住房)的其他個人，按5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。其他個人出租房屋，按5%減1.5%的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
第五條納稅人出租的房地產(chǎn)位于同一直轄市或者計(jì)劃單列市但不在同一縣(市、區(qū))的，由該房地產(chǎn)所在地的直轄市或者計(jì)劃單列市國家稅務(wù)局決定是否預(yù)繳稅款。
第六條納稅人出租房地產(chǎn)，依照本辦法規(guī)定需要預(yù)繳稅款的，應(yīng)當(dāng)在出租房地產(chǎn)次月的納稅申報(bào)期或者房地產(chǎn)所在地主管國家稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的納稅期內(nèi)預(yù)繳稅款。
第七條預(yù)繳稅金的計(jì)算
(一)納稅人對房地產(chǎn)租金適用一般計(jì)稅方法的，按照下列公式計(jì)算應(yīng)納稅額:
應(yīng)納稅額=含稅銷售額÷(1+11%)×3%
(二)出租房地產(chǎn)，適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，除個人出租房屋外，按照下列公式預(yù)繳應(yīng)納稅款:
應(yīng)納稅額=含稅銷售額÷(1+5%)×5%
(三)個體工商戶出租房屋，按下列公式計(jì)算預(yù)繳稅金:
應(yīng)交稅金=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%
第八條其他個人出租房地產(chǎn)，按下列公式計(jì)算應(yīng)納稅額:
(a)出租住房:
應(yīng)納稅額=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%
(二)出租非住房:
應(yīng)納稅額=含稅銷售額÷(1+5%)×5%
第九條單位和個體工商戶按照本辦法的規(guī)定出租房地產(chǎn)，并向房地產(chǎn)所在地主管國家稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款時，應(yīng)當(dāng)填寫《增值稅預(yù)繳稅金表》。
第十條單位和個體工商戶出租房地產(chǎn)時，向房地產(chǎn)所在地主管國家稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅，可以沖減當(dāng)期應(yīng)繳納的增值稅。如果抵銷未完成，應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)下期進(jìn)一步抵銷。
納稅人應(yīng)使用完稅憑證作為合法有效的憑證來抵扣應(yīng)納稅款。
第十一條小規(guī)模納稅人中出租房地產(chǎn)且不能自行開具增值稅專用發(fā)票的單位和個體工商戶，可以向房地產(chǎn)所在地國家主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開增值稅專用發(fā)票。
其他出租房地產(chǎn)的個人可向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申請開具增值稅發(fā)票。
第十二條納稅人將房地產(chǎn)出租給其他個人的，不得代其開具或者申請開具增值稅專用發(fā)票。
第十三條出租房地產(chǎn)的納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的國家主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。從房地產(chǎn)預(yù)交當(dāng)月起超過6個月未預(yù)交稅款的，由機(jī)構(gòu)所在地國家主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)規(guī)定辦理。
納稅人出租房地產(chǎn)，不按照本辦法規(guī)定納稅的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)規(guī)定處理。