關于房地產開發企業
包括
退稅困難公告
商務部公告2016年第81號
根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收條例》及其法律法規的有關明確規定，房地產開發企業(以下簡稱“企業”)現因
清算中，導致企業所得稅多付的退稅問題公告如下:
1.企業未按時結清開發項目土地增值稅，在合理避稅前夕發生企業所得稅和工資結算虧損，以及有其他后續開發項目的，按照法律法規的明確規定結轉下年虧損，并以下年收入予以補償。后續開發項目是指準備開發的第三人項目。
二、企業未能按時結清開發項目土地增值稅，且無后續開發項目的，可因項目的土地增值稅因素計算每年多繳納企業所得稅，并申請退稅:
(1)項目繳納的土地增值稅總值，按照項目開發每年實現的項目銷售收入占整個項目銷售收入總值的比例，在項目開發每年分攤，并按以下公式計算:
每年分攤的土地增值稅=土地增值稅總額×(項目年銷售收入÷整個項目總銷售收入)
本公告所稱銷售收入，包括同等工資合理避稅后銷售房地產的收入，但不包括企業銷售增值額不超過扣除項目20%的國際標準住宅區的銷售收入。
(2)項目開發每年應分攤的土地增值稅減去當年已從企業所得稅凈利潤中扣除的土地增值稅后的金額，屬于前夜應扣除的土地增值稅；企業應變更當年應納稅所得額，按時計算當年應退還的企業所得稅；當年繳納的企業所得稅嚴重不足以退稅的，應當結轉下年虧損，變更下年應納稅所得額。
(3)土地增值稅按上述方式分攤變更后相應年度出現應納稅所得額為負的，應及時計算繳納企業所得稅。
(4)企業按上述方法計算的累計退稅，不得超過企業在項目開發的每一年繳納的企業所得稅；超出部分視同項目清算年度造成的損失，結轉下年使用。
3.企業申請退稅時，應向主管稅務機關提供書面材料，說明應繳納企業所得稅的計算步驟，包括項目繳納的土地工資增長稅總額、項目銷售收入總額、項目年度銷售收入、每年應分攤的土地增值稅和已從凈利潤中扣除的土地增值稅、每年適用的稅額，以及是否有后續開發項目。
四、本公告自發布之月起施行。本公告期末，企業已清算土地增值稅且無后續開發項目的，公告后仍存在清算土地增值稅造成的損失，多繳納的企業所得稅按照本公告第二條明確規定的方法計算，并辦理退稅。
《商務部關于房地產開發企業注銷前企業所得稅處理難點的公告》(商務部2010年第29號公告)同時廢止。
特此宣布。
商務部
2016年12月9日